Цены на жилье на фоне снижения ключевой и ипотечных ставок. Комментарий Юлии Максимович, председателя комитета РГР по ипотеке

Юлия Максимович считает, что при снижении ставок спрос на новостройки может вырасти даже при всех акционных скидках минус 10-20. Это связано с тем, что новостройки часто субсидируются государством, строительство за собственные средства – единичные случаи. Несмотря на то, что условия ипотечного кредитования ужесточились, политика ЦБ строго и настоятельно рекомендует определенные регламенты в области кредитования и подхода оценки заемщиков.

Программы льготной ипотеки и ипотек новых регионов и дальневосточных регионов сделают ипотеку доступнее для более широкого круга покупателей. Но эффект может быть сдержанным.

Новостройки во многом зависят от господдержки (семейная ипотека, IT-ипотека и др., как я уже сказала), если условия этих программ не изменятся, их влияние на спрос останется ключевым. В последние годы наблюдались случаи задержек ввода многих объектов, даже у серьезных застройщиков, а это снижает доверие покупателей. Одновременно мы наблюдаем ограничения со стороны предложения. Застройщики существенно сократили запуск новых проектов, что может привести к дефициту в массовом сегменте, особенно в некоторых регионах. 

На сегодня эксперты прогнозируют, что при благоприятном сценарии спрос на первичном рынке может вырасти на 10–20% относительно текущего уровня за счёт частичного возврата отложенного спроса и поддержки ипотеки. Цены будут расти, так как у нас есть объективные причины: увеличение налогов. Стоимости на стройматериалы, рабочую силу, логистику, комплектующие. А это, как снежный ком, который нельзя остановить.

На вторичном рынке снижение ставок может спровоцировать более активный рост спроса на вторичном рынке. Это связано с тем, что вторичка становится доступнее по сравнению с новостройками, где цены часто завышены из-за льготной ипотеки. Динамика роста сделок на вторичном рынке показывает постоянный и стабильный рост причем во всех регионах РФ. Арендаторы, граждане, накопившие средства на первоначальный взнос, люди, для которых покупка недвижимости стала необходимостью в связи с семейными обстоятельствами, начали активно переходить в категорию покупателей. 

Отложенный спрос на вторичном рынке может реализоваться быстрее, так как продавцы чаще готовы к торгу, особенно, если и их подстегивают обстоятельства.  По некоторым оценкам, при снижении ставок ниже 14–15% на вторичном рынке можно ожидать повышенного спроса и роста средних цен на уровне до 12–15% по итогам года. Однако динамика будет неоднородной: в востребованных локациях и для качественных лотов (с ремонтом, удачной планировкой, насыщенным предложением) рост может быть выше, а в менее привлекательных сегментах — ниже или даже возможен спад. 

Стоит ли ожидать прироста спроса? - Конечно, при снижении ставок до 12–13% можно ожидать существенного прироста спроса на оба сегмента рынка.

Ипотечные кредиты станут доступнее, что расширит круг потенциальных покупателей. Средства с банковских депозитов могут перетекать на рынок недвижимости, так как доходность вкладов уже существенно снижается. А для граждан недвижимость до сих пор самый понятный и ликвидный актив. Отложенный спрос, накопившийся за период высоких ставок, начнёт реализовываться. Мы ожидаем, а в некоторых районах Москвы, и регионах уже и видим дефицит недвижимости, особенно качественных предложений. Ведь это тоже зависит от сокращения новых проектов в новостройках, вымыванию дешёвых лотов. Что можно было еще вчера в Москве купить за 9 млн руб. сегодня уже стоит 11-13 млн руб.