Рынок недвижимости юга России: смена центров притяжения. Обзор от члена Национального совета РГР, президента Гильдии риэлторов Сочи Евгений Проскурина

Традиционная модель спроса: перегрев курортов
 
На протяжении последних 10–15 лет ключевыми центрами спроса на юге России оставались Краснодар, Сочи и черноморское побережье, включая Крым. Это объяснялось сочетанием факторов: климат, миграция, инвестиционная привлекательность и недостаточное предложение земли у моря. Однако к 2024–2025 годам рынок вошел в фазу структурных изменений.

По данным аналитики bnMAP.pro в Сочи количество сделок сократилось с 3,64 тыс. до 1,30 тыс. (-64,4%), суммарный бюджет рынка упал с 77,1 млрд до 31,2 млрд руб. (-59,5%),  при этом цена кв. м выросла до 617 тыс. руб. (+2%). Рынок Сочи достиг стадии насыщения — спрос падает не из-за отсутствия интереса, а из-за ценового барьера и снижения ликвидности.
 
Крым: рост на фоне перераспределения спроса
 
Иная динамика наблюдается в Республика Крым. Количество сделок выросло с 10,64 тыс. до 11,25 тыс. (+5,8%). Общий бюджет сделок увеличился с 91,8 млрд до 124,9 млрд руб. (+36%), средняя цена кв. м — 254 тыс. руб. (+25%),  средний чек сделки — 11,2 млн руб. (+27%).
При этом доля ипотечных сделок снижается (до ~39%),
растет доля покупателей с собственными средствами и инвесторов.

Крым становится альтернативой перегретому Сочи

В Севастополе наблюдается снижение рыночной активности и локальная коррекция.
Количество сделок снизилось на 26% (1,22 тыс. → 0,90 тыс.).  Объем рынка снизился, но цена кв. м выросла до 201,7 тыс. руб. (+25%).
Рынок Крыма  корректируется, но сохраняет инвестиционную привлекательность за счет роста цен.
 
Происходит изменение географии спроса - смещение спроса с «премиального побережья» в «доступные агломерации».
 Причины сдвига:
1. Ценовой перегрев побережья Сочи (до 700–800 тыс. руб./кв. м).
2. Снижение доступности ипотеки:  в Сочи доля ипотечных сделок упала до 34,6%, в Крыму — до 38,9%.
3. Рост инвестиционного спроса в новых точках.  Инвесторы ищут рынки «ранней стадии».
 
Новые точки роста на Юге России и Северном Кавказе
 
Краснодарская  агломерация сохраняет статус крупнейшего рынка по объему строительства
и выигрывает за счет доступности. Краснодар становится основным рынком для тех, кто ищет недвижимость для  места жительства.
Ростов-на-Дону, несмотря не близость к СВО и некоторую стагнацию в режиме прошлой команды областной власти, восстанавливает бренд «Ворот Северного Кавказа» и формируется как новый деловой центр Юга. Спрос поддерживается внутренней миграцией и перспективен для комфорт-класса и арендных стратегий.
Ставрополь и Кавказские Минеральные Воды вызывают интерес как города с доступной санаторно-курортной недвижимостью и благодаря оживлению внутреннего туризма. Наблюдается активизация строительства за счет инвестиций региональных застройщиков в городах региона КМВ, в первую очередь Ессентуки, Пятигорск, Архыз.
 
Дагестан — новый феномен рынка

Рост турпотока, интерес к Каспийскому побережью и пока низкая база для входа инвестиций в недвижимость — потенциал для его кратного роста.
 
Как будет меняться география спроса
 
Если раньше рынок Юга был представлен Сочи как " премиум + инвестиции" и Краснодаром -  "массовый сегмент". То сейчас заметны также Крым -  с  инвестиционным и курортным сегментом,  Ростов - с массовым спросом, КМВ и Северный Кавказ с новой инвестиционной историей.
 
Что это значит для застройщиков

В первую очередь это означает снижение рентабельности на перегретых рынках. Во-вторых, рост привлекательности вторичных регионов за счет низкой конкуренции, дешевой земли и высоких темпов продаж.
В третьих, смещение интереса покупателей от «апартаментов у моря»  к жилью «для жизни и аренды» и  рост форматов mixed-use и курортных кластеров.
 
Резюме

Рынок недвижимости Юга России входит в фазу географической трансформации:

1. Сочи перестает быть безусловным лидером по спросу;
2. Крым усиливает позиции;
3. новые регионы Северного Кавказа и КМВ выходят на рынок;
4. мегаполисы Юга России Ростов и Краснодар становятся базой устойчивого спроса.