Продажа залоговой квартиры. Разъясняет Юлия Максимович, председатель комитета РГР о ипотеке

Продажа ипотечной квартиры — задача непростая, особенно учитывая условия современного рынка. Сложность заключается в основных  тенденциях рынка: рост ставок по ипотеке, ужесточение условий выдачи кредитов, нестабильность экономики, которая снижает покупательскую активность, плюсом добавляются все участники сделки, например, дети, и виды самих сделок. Ценообразование тоже важный фактор - кто-то может уступать по причине того, что квартира с обременением. Но квартиры в хорошей локации и состоянии могут продаваться и без дисконта. 

При продаже квартиры  в ипотеке кроме покупателя и продавца всегда есть еще один участник сделки - банк, согласие которого нужно получать.

Начинать нужно с проверки наличия и места нахождения закладной на квартиру, т.к. она может быть продана на межбанковских торгах, и это может быть сюрпризом.

Также нужно понять требования кредитора к снятию обременения. Бывают случаи, когда тревожные покупатели, осведомленные событиями с ведомыми покупателями, отказываются покупать квартиры у взрослых продавцов, или вообще боятся гасить ипотеку продавца, если у того нет собственных средств на внесение задолженности. И как бы им ни рассказывали профессионалы рынка, насколько сейчас все процедуры покупки проводятся максимально безопасно, они уходят под воздействием страха и неопределенности.

Пакет документов продавцам для ускорения всех процессов продажи необходимо собирать заранее. В целом процедура продажи выглядит простой, продавцу необходимо:

1. уведомить банк о досрочном погашении ипотеки, при этом
2. получить уведомление о местонахождении закладной и
3. получить справку об остатке задолженности,
4. собрать необходимую сумму из своих средств или из средств покупателя,
5. оформить предварительный договор купли-продажи, договор задатка, если деньги предоставляет покупатель,
6. закрыть долг по ипотеке и
7. снять обременение с квартиры, которое тоже может быть снято автоматически.
8. завершить сделку, получить от покупателя оставшуюся сумму, а ему
9. передать квартиру.

Это целый процесс, где точно нужно все предусмотреть и по самому течению сделки, и по документам, и по срокам, и по расчетам сторон.

Если и покупатель с заемными средствами покупает квартиру, и ипотека у него не в этом банке, у которого ипотека продавца, то вопросов по согласованию возникает еще больше, так как участвуютдва кредитора. А, если нужно еще будет выделять доли в квартире, что не было сделано ранее (с использованием материнского капитала куплено очень много квартир, и доли необходимо выделять именно там, куда он был направлен). Чем меньше долг продавца, и у него есть собственные деньги, тем легче и быстрее продать квартиру.

Есть еще один важный момент, на котором прогорают, это задолженности самого продавца, либо по ипотеке, которую нужно закрыть при продаже квартиры, либо по иным общим долгам перед кредиторами, и не только его общему финансовому состоянию, но и его предпринимательской деятельностью или его супруга. Если заемщик допускает длительные просрочки или вообще не платит ипотеку и накопил долг большой, то такого продавца  банк покупателя может не согласовать. Если уже сам банк продает квартиру продавца на торгах, чтобы из вырученных средств закрыть долг, здесь тоже есть свои правила, и приятным бонусом может быть, пожалуй, цена ниже рыночной, так как главная цель банка — погасить кредит. 

Раньше, когда покупатель узнавал, что у продавца ипотека, мог включать торг, особенно, если у него наличный расчет, а у продавца -  несовершеннолетние дети, что тоже было препятствием. Сейчас такие сделки стали, я бы сказала, нормой в практике.

Отдельный вопрос - продажа квартиры в новостройке, не введённой в эксплуатацию, которая продается по переуступке. Здесь в сделке еще один участник – застройщик. Некоторые застройщики требуют свое разрешение и целый пакет документов, что может увеличить временные и финансовые затраты до 200 тыс. руб.

Есть еще риски - если в квартире перепланировка, и ее нельзя узаконить, банк вправе отказать покупателю, если у него ипотека. 

Продажа ипотечной квартиры в 2026 году сопряжена с определенными сложностями, однако грамотная подготовка и внимательное отношение к процессу помогут минимизировать риски и достичь желаемого результата.

Чтобы минимизировать риски, используйте услуги профессионалов: консультируйтесь с юристами и агентствами недвижимости, имеющими опыт работы с ипотекой.

Профессионалы знают, на каком этапе как решать тот или иной вопро. Лучше всего идти в такие сделки с агентствами недвижимости, где развито партнерство с банками - они точно заранее смогут предусмотреть все риски, срывы, неожиданные сюрпризы и нюансы.